Der Kaufpreis ist nur ein Teil der Rechnung. Wer eine Immobilie in Nordzypern kauft, sollte 8 bis 12 Prozent Erwerbsnebenkosten einplanen – dazu laufende Kosten für Grundsteuer, Site Fees und Versorgung. Diese Seite schlüsselt jeden Posten auf.
Alle Sätze sind Richtwerte mit Stand Juli 2026. Verbindlich sind die Gebühren zum Zeitpunkt Ihres Kaufs, die Ihnen Ihr Anwalt schriftlich aufschlüsseln sollte.
Die Erwerbsnebenkosten im Einzelnen
| Position | Richtwert | Wann fällig |
|---|---|---|
| Stempelsteuer (Damga Pulu) | ca. 0,5 % des Vertragswerts | bei Registrierung, binnen ca. 21 Tagen |
| Übertragungsgebühr (Devir Harcı) | ca. 6 %, ermäßigt ca. 3 % beim Ersterwerb | bei Umschreibung des Titels |
| Mehrwertsteuer (KDV) | ca. 5 % | bei Neubau vom Bauträger |
| Anwaltshonorar | ca. 1.500 € (Festpreis) | bei Beauftragung |
| Kaufgenehmigung, Recherchen, Übersetzungen | einige hundert Euro | im Verfahren |
| Strom-/Wasseranschluss (Neubau) | bauträgerabhängig | bei Übergabe |
| Möblierungspaket (optional) | ca. 8.000 – 25.000 € | bei Übergabe |
Rechenbeispiel: Wohnung für 150.000 € (Neubau)
- Stempelsteuer 0,5 % = 750 €
- Übertragungsgebühr 3 % (Ersterwerb) = 4.500 €
- Mehrwertsteuer 5 % = 7.500 €
- Anwalt = 1.500 €
- Genehmigung, Recherchen, Übersetzungen = ca. 700 €
- Anschlussgebühren = ca. 1.500 €
- Summe: rund 16.450 € – etwa 11 % des Kaufpreises
Verhandelbar
Wer die Mehrwertsteuer und die Anschlussgebühren trägt, ist nicht gesetzlich vorgegeben, sondern Vertragssache. Bei Neubauprojekten übernehmen Bauträger diese Posten in Verhandlungen gelegentlich ganz oder teilweise. Fragen Sie danach, bevor Sie unterschreiben.
Laufende Kosten nach dem Kauf
Grundsteuer
Die jährliche Grundsteuer in der TRNZ wird nach Quadratmetern bemessen und ist im europäischen Vergleich sehr niedrig. Für eine durchschnittliche Wohnung bewegt sie sich in einem Bereich, der jährlich meist im unteren dreistelligen Bereich oder darunter liegt.
Site Fees
In Anlagen mit Gemeinschaftsflächen fallen monatliche Gebühren für Pool, Gartenpflege, Beleuchtung, Sicherheit und Verwaltung an. Die Höhe hängt stark vom Ausstattungsniveau der Anlage ab. Lassen Sie sich die aktuelle Höhe und die Regeln für Erhöhungen vor dem Kauf schriftlich geben – bei aufwendigen Resortanlagen ist das ein relevanter Kostenblock.
Strom, Wasser, Internet
Strom wird in der TRNZ nach Verbrauch abgerechnet; Klimatisierung im Sommer ist der größte Posten. Wasser ist vergleichsweise günstig. Internetanschlüsse sind in den Küstenregionen flächendeckend verfügbar.
Vermietung
Wer vermietet, kalkuliert zusätzlich Verwaltung, Reinigung, Wäsche und Instandhaltung. Für die Ferienvermietung übernehmen lokale Verwalter das Objektmanagement gegen einen Anteil an den Mieteinnahmen.
Steuern: Was in Nordzypern anfällt – und was in Deutschland
Dieser Abschnitt ist der Punkt, an dem die meisten Missverständnisse entstehen. Es sind zwei Ebenen zu trennen.
In Nordzypern
Beim Kauf fallen Stempelsteuer, Übertragungsgebühr und gegebenenfalls Mehrwertsteuer an. Laufend kommt die niedrige Grundsteuer hinzu. Auf Mieteinnahmen und auf Veräußerungsgewinne bestehen in der TRNZ eigene Regelungen; die Sätze und Freibeträge ändern sich und sind vor Ort zu klären.
In Deutschland, Österreich oder der Schweiz
Wenn Sie in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtig sind, gilt das Welteinkommensprinzip: Ausländische Mieteinkünfte sind grundsätzlich in Ihrer Steuererklärung anzugeben. Zwischen Deutschland und der TRNZ besteht kein Doppelbesteuerungsabkommen. Eine im Ausland gezahlte Steuer kann daher nicht ohne Weiteres angerechnet werden – wie Ihr Fall zu behandeln ist, muss Ihr Steuerberater prüfen.
Auch für einen späteren Verkaufsgewinn und für erbschaft- oder schenkungsteuerliche Fragen gilt: Das ist eine Frage Ihres Wohnsitzstaats, nicht der TRNZ. Planen Sie das mit ein, bevor Sie kaufen – nicht danach.
Bitte ernst nehmen
Wir sind Immobilienvermittler, keine Steuerberater. Die Aussagen auf dieser Seite sind allgemeine Orientierung und ersetzen keine steuerliche Beratung. Lassen Sie Ihre persönliche Situation vor dem Kauf von einem Steuerberater prüfen, der grenzüberschreitende Sachverhalte betreut.
Zahlungswege und Währung
Kaufpreise werden in Nordzypern üblicherweise in Euro, Britischen Pfund oder US-Dollar vereinbart – nicht in Türkischer Lira. Das schützt Käufer vor den Kursschwankungen der Lira, verlagert aber das Wechselkursrisiko zwischen den genannten Währungen.
Für Käufer aus dem Euroraum ist ein in Euro notierter Vertrag am risikoärmsten. Ist der Vertrag in Pfund oder Dollar notiert und zahlen Sie über zwei bis drei Jahre in Raten, kann sich Ihre effektive Belastung spürbar verändern. Rechnen Sie dieses Szenario durch, bevor Sie unterschreiben.
Achten Sie außerdem auf die Kosten der Auslandsüberweisungen und darauf, dass Zahlungen nachvollziehbar auf ein im Vertrag benanntes Konto des Verkäufers gehen. Barzahlungen und Zahlungen an Dritte sind ein Warnsignal.
Drei Beispielrechnungen
Die folgenden Rechnungen zeigen die Gesamtbelastung für drei typische Budgets. Angenommen sind jeweils ein Neubau vom Bauträger, die ermäßigte Übertragungsgebühr beim Ersterwerb und ein Möblierungspaket im mittleren Bereich.
Beispiel A: Studio zur Vermietung, 75.000 €
| Position | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis | 75.000 € |
| Stempelsteuer 0,5 % | 375 € |
| Übertragungsgebühr 3 % | 2.250 € |
| Mehrwertsteuer 5 % | 3.750 € |
| Anwalt, Genehmigung, Anschlüsse | ca. 3.400 € |
| Möblierung | ca. 8.000 € |
| Gesamt | ca. 92.775 € |
Beispiel B: 2-Zimmer-Wohnung, 150.000 €
| Position | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis | 150.000 € |
| Stempelsteuer 0,5 % | 750 € |
| Übertragungsgebühr 3 % | 4.500 € |
| Mehrwertsteuer 5 % | 7.500 € |
| Anwalt, Genehmigung, Anschlüsse | ca. 3.700 € |
| Möblierung | ca. 12.000 € |
| Gesamt | ca. 178.450 € |
Beispiel C: Villa mit Pool, 320.000 €
| Position | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis | 320.000 € |
| Stempelsteuer 0,5 % | 1.600 € |
| Übertragungsgebühr 3 % | 9.600 € |
| Mehrwertsteuer 5 % | 16.000 € |
| Anwalt, Genehmigung, Anschlüsse | ca. 4.500 € |
| Möblierung | ca. 25.000 € |
| Gesamt | ca. 376.700 € |
Ohne Möblierung liegt der Aufschlag jeweils bei rund 10 bis 11 Prozent. Greift die ermäßigte Übertragungsgebühr nicht – etwa weil Sie in der TRNZ bereits eine Immobilie erworben haben – steigt der Aufschlag um weitere drei Prozentpunkte.
Kosten beim Wiederverkauf
Wer eine Immobilie als Kapitalanlage kauft, sollte die Ausstiegsseite von Anfang an mitrechnen. Beim Verkauf fallen an:
- Maklerprovision – in der TRNZ üblicherweise vom Verkäufer getragen, verhandelbar.
- Veräußerungsgewinnsteuer (Stopaj) – in der TRNZ gibt es Freibeträge und eine begrenzte Anzahl steuerbegünstigter Verkäufe pro Person. Wie oft Sie diese Vergünstigung bereits genutzt haben, ist relevant.
- Anwaltskosten für die Abwicklung.
- Steuerliche Behandlung im Wohnsitzland – für in Deutschland Steuerpflichtige ist der Gewinn aus einem Immobilienverkauf innerhalb der Spekulationsfrist grundsätzlich steuerpflichtig. Ob und wie das im Verhältnis zur TRNZ greift, muss Ihr Steuerberater beurteilen.
Ein weiterer Punkt betrifft Off-Plan-Objekte: Ein Weiterverkauf vor Fertigstellung (Vertragsübernahme) ist bei vielen Bauträgern nur mit deren Zustimmung und gegen Gebühr möglich. Wenn Sie einen frühen Ausstieg für möglich halten, gehört diese Regelung in den Kaufvertrag.
Woran Sie versteckte Kosten erkennen
Nicht jeder Kostenpunkt steht im Exposé. Fragen Sie gezielt nach den folgenden Positionen – und lassen Sie sich die Antworten schriftlich geben.
- Trafo- und Anschlussgebühren: Bei Neubauprojekten oft ein vierstelliger Betrag, der erst bei Übergabe auftaucht.
- Site Fees: Wie hoch sind sie heute, wie werden sie erhöht, und wer beschließt das?
- Möblierungspaket: Ist es Pflicht oder optional? Pflichtpakete sind faktisch Teil des Kaufpreises.
- Wer trägt die Mehrwertsteuer? Steht im Exposé „zzgl. KDV“, sind es 5 % mehr als gedacht.
- Zahlungsplan bei Verzug: Was passiert, wenn Sie eine Rate später zahlen – und was, wenn der Bauträger später liefert?
- Wechselkurs: In welcher Währung ist der Vertrag notiert, und zu welchem Kurs werden Zahlungen umgerechnet?
Eine Frage, die viel klärt
Bitten Sie den Verkäufer um eine schriftliche Aufstellung „Kaufpreis plus sämtliche Nebenkosten bis zur schlüsselfertigen Übergabe inklusive Titelübertragung“. Wer die nicht liefern kann oder will, ist selten der richtige Vertragspartner.
Über diesen Ratgeber
Zypernimmobilienportal.com ist das deutschsprachige Informationsportal der SunShine Sales GmbH, Donaustraße 26, 90451 Nürnberg. Wir begleiten deutschsprachige Käufer beim Immobilienerwerb in Nordzypern – gemeinsam mit unabhängigen, in der TRNZ zugelassenen Anwälten und geprüften Bauträgern. Verantwortlich für den Inhalt: Markus Schebitz, Geschäftsführer.
Wichtiger Hinweis
Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Gebührensätze, Genehmigungsverfahren und steuerliche Regelungen in der TRNZ ändern sich. Lassen Sie sich vor jedem Kauf von einem unabhängigen, in der TRNZ zugelassenen Anwalt beraten und klären Sie die steuerlichen Folgen in Ihrem Wohnsitzland mit Ihrem Steuerberater. Stand der Angaben: Juli 2026.
Häufige Fragen zu Kosten und Steuern
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